Caro Elias, meu amigo, já tenhia saudades das nossas conversas. Culpa minha que me tenho ocupado demasiado doutras coisas. Olha, com o voluntariado, algo que tu também prezas muito. Sabes que não basta ser generoso, dar tempo - é preciso estar preparado! Depois depende das acções concretas em que nos embrenhamos nesse espírito de servir. Falámos muito sobre o assunto, em especial quando eu te relatava - e pedia opinião - os casos de pessoas sós que visitava... Ontem foi um dia cansativo - também gratificante - pois realizei o 4º Encontro de «Nós e o direito de cada um», uma iniciativa da ANAC, e fui, depois, com a minha mulher, visitar a irmã dela que está a residir num Lar, em Lisboa.
Porque o tema que tratámos nesse Encontro foi uma sugestão tua - conhecias um idoso, inquilino, a quem o senhorio fazia «cobras e lagartos» para que fosse embora do apartamento onde pagava a módica renda de 28, 35 euros ...- partilho contigo uma síntese da minha apresentação: Assédio no Arrendamento.
Depois trocaremos impressões.
Cuida-te e prepara-te para, em breve, desfrutar da Primavera.
PS: Nós vamos outra vez a Paris, não tarda nada! Desta vez vão ser apenas 6 dias, dois dos quais vamos ficar num hotelzinho numa parte muito central da cidade(La Fayette). Juntamos o útil ao agradável pois nos restantes dias vamos estar com os nossos filhos e netos. O propósito é a Louise fazer 1 ano!
Abraço-te.
PS: Eis o texto:
Realizámos, hoje, o nosso 4º Encontro, sob o lema «Nós e o direito de cada um», focados no "Assédio no arrendamento - locação, arrendamento, habitação, inquilinos seniores (+ de 65 anos), denúncia limitada".
Oportunidade para conversar (e mais um pretexto para sair de casa e conviver...) sobre um novo tema com relação directa ao dia-a-dia, com sentido lúdico, no seguimento da colaboração voluntária com a ANAC, sem desmerecer o tema e o rigor intelectual, embora discorrendo sem a preocupação das “certezas”.
Obrigado aos amigos que participaram e fizeram dos nossos 90 minutos de conversa um tempo aprazível!
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Nos anteriores Encontros abordámos a ocorrência dos incêndios florestais e as causas de origens criminosa (causas humanas que podem ser prevenidas, como é o caso dos incendiários alcoólatras), as relações familiares, a violência doméstica, a velhice e os deveres filiais e, por fim, a liberdade de prevenir situações futuras relacionadas com a ausência de vontade, a DAV - declaração antecipada de vontade e TV - testamento vital, aspectos formais a ter em conta. Na sessão de hoje, como foi publicitado, sublinhámos a realidade social presente no quotidiano de algumas famílias e que enquadrámos no conceito do «assédio no arrendamento». O assunto tem importância. Não o escolhemos por ser do nosso conhecimento particular o universo sociológico dos interessados nesrta actividade da ANAC. Fizemo-lo mais na certeza de nele se verificarem condições ideais para o “assédio no arrendamento” - com os próprios, familiares, amigos, conhecidos. Afinal, o tema interessa a inquilinos/senhorios com mais de 65 anos e/ou com incapacidades sepureiores a 60% (é com os mais idosos e limitados que «funciona», as mais das vezes, o recurso a esse meio para pôr termo à relação locatícia, o que não significa que não seja ou possa ser usado, em geral).
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Em geral, sublinhámos o conceito de locação (na «vertente» arrendamento), a tão conhecida escassez de imóveis para vender/arrendar, aumento dos preços e das das rendas e as respectivas razões, com enfoque na «morosidade» na composição dos lítigios em tribunal. Reportámos, em síntese, o desaparecimento do «regime vinculista» nos contratos de arrendamento para habitação: até ao RAU-1990, os contratos de arrendamento habitacional não podiam ser denunciados (cessados de forma unilateral e discricionária) pelo senhorio, sendo obrigatória ou automaticamente renovados, a menos que o arrendatário a tal se opusesse; o senhorio apenas podia opor-se à renovação em casos contados, descritos na lei, nomeadamente, de necessidade do locado para habitação própria. Com o RAU, a situação permaneceu, no essencial, idêntica, reafirmando-se a renovação automática ou obrigatória do vínculo locatício, permanecendo a possibilidade de denúncia pelo senhorio limitada à ocorrência das circunstâncias excecionais (sem prejuízo do disposto para os chamados contratos de duração limitada, caracterizados pela possibilidade de estabelecimento de um prazo de duração efetiva do contrato, modalidade que foi introduzida pelo RAU). O NRAU-2006 introduziu a possibilidade de o senhorio pôr termo ao contrato de arrendamento de duração indeterminada por denúncia imotivada, mediante mera comunicação ao arrendatário, ainda que com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretendesse a cessação (1101.º do CC). No entanto, o regime estritamente vinculístico mantém-se para os contratos habitacionais anteriormente celebrados, sem duração limitada, incluindo a impossibilidade de denúncia, ainda que motivada pela necessidade do locado para habitação do senhorio, se o inquilino tiver 65 anos de idade (107.º/1 a) do RAU, ex vi 26.º/4 a) do NRAU) (Ac. TRL)
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Considerámos, em especial, as seguintes normas legais:artigo 1101.º do Código Civil, NRAU Artº 26, 4 e as alínea a) e c) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU (regime mantido em vigor, apesar da revogação do próprio RAU) e concluímos, na parte que interessava à exposição, em síntese, que, tirando o fundamento do artigo 1001, al, b) do CCiv (demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos) os contratos só podem ser denunciados por falta de pagamento de rendas e/ou outras violações contratuais por parte do locatário/inquilino (com referências às situações de inquilinato e à idade dos inquilinos ou respectivas incapacidades).
E neste ponto, com recurso à jurisprudência, exemplificamos a problemática do assédio no Arrendamento. Sob essa designação a lei proíbe comportamentos ilegítimos dos senhorios destinados a provocar a desocupação do local arrendado ou impedir ou prejudicar gravemente o acesso e a fruição dele [artigo 13.º-A da Lei n.º 6/2006, de 27/2, aditado pela Lei n.º 12/2019, de 12/2]. Os comportamentos típicos do «assédio no arrendamento» podem ser enquadrados nas figuras do abuso de direito (É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito) ou coação moral, pelo que o «regime» do assédio tem um objectivo «preventivo» visando evitar o «abandono» do locado por parte do inquilino, dando-lhe meios processuais de reacção.
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Caracteriza o assédio no arrendamento o corte de água pelo senhorio, com a intenção de forçar a autora a sair do locado (exemplo simples e cujo alcance e importância todos compreendemos). O assédio é proibido no arrendamento ou no subarrendamento, entendendo-se como tal qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado. (Aditado pelo seguinte diploma: Lei n.º 12/2019, de 12 de Fevereiro). O assédio é definido como comportamentos indesejados, repetitivos ou sistemáticos, que visam humilhar, intimidar, constranger ou desestabilizar emocional/fisicamente uma pessoa, criando um ambiente hostil. Pode manifestar-se no local de trabalho (moral ou sexual) e em contexto social, sendo uma violação da dignidade humana e, frequentemente, uma contraordenação ou crime. Situações suscetíveis de caracterizar o assédio no arrendamento serão os casos de: i) produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos ou de outros atos, praticados pelo senhorio ou por interposta pessoa, suscetíveis de causar prejuízo para a saúde do arrendatário e das pessoas que com ele residam legitimamente no locado; ii) ausência de correção de deficiências do locado ou das partes comuns do respetivo edifício que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens; iii) ausência de correções de outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais como as ligações às redes de água, eletricidade, gás ou esgotos, situações em que o arrendatário pode lançar mão de um procedimento de intimação destinado à cessação das concretas situações de assédio, sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou contraordenacional do senhorio [artigo 13.º-B, nºs 1 a 7, da referida Lei 6/2006]. (Cfr. A figura do “assédio no arrendamento” – Lei n.º 12/2019 Maria Olinda Garcia, Juiza STJ, estudo a que pertence estes «tópicos» de que utilizamos)
Notas caraterizadoras do assédio no arrendamento: O sujeito ativo (autor do assédio) pode ser não apenas o locador ou um seu representante, mas também um terceiro “interessado na aquisição ou na comercialização do locado”. O sujeito passivo pode ser não apenas o arrendatário ou subarrendatário, mas também qualquer pessoa que com ele resida legitimamente no local arrendado. Quanto à finalidade do contrato, embora o legislador pareça ter pensado tipicamente na habitação (dado que a letra da lei se refere a pessoas que residem no locado), não existem razões para excluir desta previsão normativa os arrendamentos destinados a fins não habitacionais. Os comportamentos suscetíveis de integrarem o conceito de assédio devem ter como objetivo provocar a desocupação do local arrendado ou impedir ou prejudicar gravemente o acesso e a fruição desse bem. A catalogação dos comportamentos tipicamente destinados a alcançar tais desideratos revela-se ao intérprete numa extensa adjetivação. Aí cabe o comportamento que “perturbe, constranja ou afete a dignidade”, bem como o que “sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo”.
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Alguma ilustração de tais tipos de comportamentos encontra-se nas três alíneas do n.º 1 do artigo 13.º-B: produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos; omissão da correção de deficiências do imóvel que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens; impedir o gozo do locado ou o acesso a serviços essenciais como água, eletricidade, gás ou esgotos.
O artigo 13.º-B, nos números 2 a 7, prevê um procedimento de intimação de que o arrendatário se pode socorrer tendo em vista a cessação dos comportamentos que constituam assédio. Isto sem prejuízo de tais comportamentos poderem, simultaneamente, gerar responsabilidade civil, criminal ou contraordenacional. Importa, todavia, ter presente que o arrendatário sempre poderá socorrer-se dos meios de tutela possessória que lhe são facultados pelo artigo 1037.º, n.º 2, do Código Civil contra atos do locador ou de terceiro que afetem o gozo do imóvel. Anotámos, ainda, o facto do legislador ter considerado merecerem discriminação positiva os arrendatários com idade igual ou seperior a 65 anos ou com grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%. no caso do senhorio «assediador» não corrigir as situações criadas em ordem a logar o abandono do locado.
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Notas de resumo: Tratando-se da salvaguarda de um direito fundamental (artº 65 da CRP - “uma habitação de dimensão adequada”) que implica a celebração de um contrato, as partes devem ser tratadas com equilíbrio pelo direito, sem prejuízo, como é óbvio, da protecção devida à parte vulnerável (afinal, nas situações de assédio, será sempre o arrendatário). O que sucede, às vezes, é que «as muitas leis» complicam - ou não facilitam - a realização do direito respectivo. Com a generalização da eliminação do regime da renovação automática dos contratos, proteger as relações locatícias das pessoas mais idosas/incapacitadsa paraece justo. Nos tempos que correm, tendo em conta os interesses económico/financeiros poderosos dos investidores a qustão da protecção daqueles arrendatários devia, sempre, levar a conta a respectiva situação dos «rendimentos familiares» (a renda justa deve ser aquela que o arrendatário pode pagar, “completada”, se for o caso, por meios públicos, de modo a «demover» as práticas de «assédio» quem quer ter o património devoluto para mrelhor o rentabilizar). Os contratos são para cumprir, as leis para respeitar, sendo os comportamentos tais práticas inadmissíveis. Aos arrendatários que a lei protege recomenda-se que reajam com tranquilidade, accionanndo procedimentos e meios processuais disponíveis: As situações de assédio nunca devem determinar uma resolução do contrato «amigável». E, como também anotámos, as situações típicas do «assédio no arrendamento» podem ser enquadradas no «regime« do abuso de direito ou da coação moral, sempre invocáveis caso se pretenda pôr em crise uma «resolução amigável» do contrato de arrendamento. No nosso contexto associativo, pelo menos, estamos agora mais seguros para transmitir aos amigos e conhecidos que há mais meios para resistir aos locadores assediadores...
ANAC, 26 de Fevereiro de 2026.2.26
José Manuel Martins
