Caro Elias, meu amigo,
Fui e vim e não larguei a preocupação de preparar o tema para o habitual encontro da última terça-feira do mês, na ANAC...
Lá na «estranja». onde estive, fui meditando....
Sei que te interessas por estas coisas do dia-a-dia. E a administração de condomínios tende a constituir uma área de trabalho/negócio que envolve muitos milhões...
O pessoal mais jovem não quer administrar os prédios onde moram - o tempo é pouco para trabalhar e folgar... - e aceitam bem que a administração seja entregue a profissionais. Preferem pagar, alheando-se do cuidado que envolve a preservação do património...
Deixemos isso, que aprofundar o tema vai levar-nos à constatação de que o ambiente social dos condomínios é de indiferença e muita ausência de respeito pelos interesses comuns. Digo isto apenas baseado no que leio nas sentenças dos Tribunais...
Procurei dar umas quantas pistas aos participantes nesta iniciativa, que vai suscitando escasso interesse (falo do número potencial dos que podiam interessar-se, não dos que efectivamente participam e são muito interessados). Fiz um resumo para me orientar e depois minutei um texto para resumir o essencial. Ficam aqui para leres, se tiveres paciência.
Abraço com a promessa de voltarmos a conversar sobre assuntos mais interessante.
30062026
JMM
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8º Encontro «Nós e o direito de cada um»
Duração da Apresentação: 15 Minutos |
Público-alvo: Condóminos interessados
1. Introdução e Acolhimento (2 Minutos)
2. Boas-vindas: Breve saudação aos presentes na sede da ANAC. Contextualização: Continuidade do encontro anterior sobre direitos e deveres.
3. Objetivo: Conversar sobre temas complexos de forma simples e descontraída.
Painel I: A Representação por Procurador (5 Minutos)
O Direito à Representação: O Artigo 1431.º (n.º 3) permite que qualquer condómino se faça representar por outra pessoa (familiar, vizinho ou terceiro) através de uma procuração escrita simples, sem necessidade de notário.
O Perigo da Procuração Genérica: Se assinar um documento em branco a dizer apenas "dou poderes a X para me representar", esse representante ganha total liberdade para votar em qualquer ponto da Ordem de Trabalhos.
A Rasteira Legal: Alerta com base no Acórdão de 29/01/2026. Se surgirem propostas extra associadas aos temas (ex: aprovar contas sob a condição de abdicar de processos judiciais) e o procurador votar a favor, o proprietário fica legalmente obrigado a aceitar e a pagar o prejuízo.
Como se Proteger: Nunca passar procurações genéricas ou em branco. Escrever explicitamente o sentido de voto (A Favor, Contra, Abstenção) para cada ponto da convocatória.
Painel II: O Administrador e o Seguro de Incêndio (5 Minutos)
Estatuto do Administrador: Breve menção aos Artigos 1435.º e 1435.º-A (eleição, remuneração, destituição por negligência e a figura do administrador provisório pela maior percentagem de capital).
O Dever de Fiscalização: De acordo com o Artigo 1436.º (n.º 1, alínea c), é função obrigatória do administrador verificar se todas as frações autónomas e partes comuns têm seguro contra o risco de incêndio.
O Mito do Seguro: Desmistificar a ideia de que o seguro do condomínio só serve para o telhado e o das frações só para "dentro de portas".
Ação Coletiva vs. Supletiva: A contratação individual é um dever do condómino. Contudo, se um proprietário falhar e não segurar a sua fração, o administrador tem o poder (e o dever diligente) de contratar o seguro em nome dele para proteger o edifício. Se agir com negligência nesta fiscalização, o administrador pode ser responsabilizado judicialmente.
4. Conclusão e Apelo ao Debate (3 Minutos)
Mensagem Chave: Estar informado é a melhor ferramenta para evitar litígios e surpresas financeiras no condomínio.
Abertura do Espaço: Convidar os participantes a partilharem as suas experiências práticas e dúvidas nos 45 minutos seguintes do encontro.
A legislação atual sobre condomínios pode ser considerada anacrónica, por criar impasses práticos como a exigência de três orçamentos e a falta de consequências para a inação dos agentes, o que evidencia um desajuste entre as normas legais e as necessidades do sector?
A gestão eficaz de condomínios exige uma modernização das disposições legais e um maior diálogo com os profissionais do setor para assegurar a sustentabilidade financeira e a qualidade de vida?
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«Realizámos, hoje, o 8.º Encontro «Nós e o direito de cada um» na sede da ANAC. Demos continuidade ao tema do Encontro anterior e conversámos sobre: i) a representação genérica de condóminos em assembleia por procurador habilitado a votar conforme a ordem do dia; ii) a figura do Administrador e o dever de fiscalizar a existência de seguro obrigatório de incêndio das fracções autónomas e das partes comuns: a contratação individual como dever do condómino e a acção do Administrador (possibilidade da contratação pelo condomínio como alternativa colectiva ou supletiva e, ainda, alertas sobre a necessidade do desempenho diligente da função).
Trocámos experiências e atingimos, mais uma vez, a finalidade da iniciativa: conversar sobre assuntos que a todos interessam de modo simples e descontraído!
No essencial, abordámos o tema com base nos seguintes tópicos:
I - Representação dos condóminos
Artigo 1431.º - (Assembleia dos condóminos)
(...)
Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
Isso significa que, caso não possa comparecer a uma assembleia de condóminos, qualquer proprietário pode ser representado por uma pessoa, que actuará em seu nome na reunião.
Para essa representação não se exige um documento notarial ou com reconhecimento de assinatura. Habitualmente, basta uma carta escrita e assinada pelo condómino, donde conste a sua identificação, a da fracção e a do representante. A representação pode ser confiada a um familiar, vizinho ou até a uma pessoa totalmente externa ao condomínio. Importa acautelar que a representação serve os interesses do representado. Assim, não é recomendável assinar um papel simples a dizer "dou poderes a X para me representar na assembleia", o que é perfeitamente admissível. Se não forem estabelecidas «directrizes», o representante ganha o poder de votar em tudo o que constar da Convocatória do modo que lhe parecer melhor.
Convém prevenir as situações dos "temas interligados”. Se um tema estiver a ser discutido e o presidente da assembleia propuser a aprovação de uma condição extra ligada a esse ponto, a deliberação pode ser tomada com o voto do representante. O condómino fica obrigado a aceitar o resultado, mesmo sem antes ter cogitado sobre o assunto. Desta maneira, a procuração não deve ser «dada em branco». É possível escrever explicitamente no papel o sentido de voto para cada um dos pontos da convocatória, evitando dar poderes para quaisquer «extrapolações» dela. (P202601291116/24.3T8PRT.P1. Data do Acórdão: 29-01-2026: «Os condóminos, nos termos do art.º 1431.º, n.º 3 do Código Civil, podem fazer-se representar na assembleia por procurador, mediante a outorga, nos termos do art.º 262.º, n.º 1, de procuração, a qual, se consistir em mera delegação genérica de poderes para se fazer representar numa assembleia, é válida e terá como objecto o determinado pela ordem do dia da própria assembleia.»)
II - A figura do Administrador
(Artigo 1435.º - Administrador)
O objectivo foi chamar a atenção para o aspecto particular do dever do administrador de verificar o cumprimento da celebração do seguro de incêndio.
(...)
1.4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
Artigo 1436.º - (Funções do administrador)
1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
(...)
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
Artigo 1429.º - (Seguro obrigatório)
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
III - O administrador e o seguro obrigatório de incêndio
O seguro de incêndio é obrigatório. Ele tem de cobrir todo o prédio: tanto o interior de cada apartamento como as zonas comuns (telhado, escadas, garagens, paredes estruturais) e a obrigação principal é do condómino. Ao contrário do que muitos pensam, a responsabilidade principal de fazer o seguro é de cada proprietário individualmente. Cada um deve segurar a sua fracção e a percentagem correspondente às áreas comuns. Todos os anos, os condóminos têm a obrigação de entregar ao administrador o comprovativo de que o seguro está pago. A assembleia pode deliberar a facilitação do cumprimento desse dever e aprovar a celebração de um contrato de seguro colectivo para o prédio inteiro, gerido pela administração e incluído no montante das quotas. Atenção, pois o condomínio não pode obrigar quem já tem um seguro individual válido a abdicar dele. (RP202406043624/21.9T8MTS.P2, 04/06/2024: (...) II - Do artigo 1429.º n.º 1 do Código Civil resulta, quanto ao seguro obrigatório de incêndio que abrange quer as fracções autónomas, quer as partes comuns, que a obrigação de celebração do seguro em causa é uma obrigação, a título principal, de cada um dos condóminos, sendo a obrigação do Condomínio uma obrigação de natureza supletiva; III - Tal não obsta, porém, a que os condóminos deliberem que o contrato de seguro colectivo seja celebrado pela administração de condomínio, incluindo-se a respectiva despesa no orçamento, desde que fique salvaguardada a possibilidade de cada condómino o poder fazer individualmente. (...)»).
IV - Fiscalização e Responsabilidade pela Falta de Seguro
O administrador tem o dever de fiscalizar e agir em caso de falha dos donos das casas. Ele é o «fiscal» e deve verificar se todos os proprietários cumpriram a obrigação de contratar o seguro.
Se um condómino não fizer o seguro ou não apresentar o comprovativo no prazo, o administrador é obrigado por lei a efectuar um seguro em nome desse condómino faltoso. O administrador paga o seguro com o dinheiro do condomínio e, logo de seguida, cobra o valor do prémio directamente ao proprietário que estava em falta.
Se o administrador for negligente, não fiscalizar e houver um sinistro, a administração pode ser responsabilizada civilmente pelos prejuízos causados ao condomínio devido a essa omissão. (1000/22.5T8OER.L1-2 RL. Data do Acórdão: 10-11-2022: (...) III - O administrador do condomínio pode ser responsabilizado, por si, se não tiver feito as obras de reparação urgentes (que sejam de administração ordinária) dos defeitos de conservação das partes comuns das quais advêm os danos (artigos 492./2, 1427.º e 1436.º/1-g do CC) ou se não tiver convocado a assembleia dos condóminos para a deliberação de outras obras de reparação (não urgentes e de administração extraordinária). IV- A eventual responsabilidade do administrador não afasta necessariamente a do condomínio, podendo haver um concurso de responsabilidades. (...)»). Embora o acórdão não se reporte a uma situação de sinistro e falta de contrato de seguro, o princípio é o mesmo: a negligência pode gerar responsabilidade civil. O administrador deve cumprir diligentemente este dever de vigilância e agir em conformidade, sob pena de poder ficar em situação difícil se ocorrer um sinistro de incêndio.
ANAC, 30 de Junho de 2026
José Manuel Martins (Temos intenção de dar continuidade a esta actividade da ANAC a partir do mês de Outubro p.f. Evidentemente, com o suporte da Direcção e se contarmos com a participação dos associados. Desde Outubro do ano passado, tivemos cerca de 50 participações. Alguns associados participaram em vários encontros, outros fizeram-no numa única ocasião. O objectivo é consolidar um núcleo significativo de participantes, identificados com a iniciativa, que a suportem e incentivem).»
