Não vamos, por ora, argumentar nada sobre as posições de cada um - a tua é sempre muito fundamentada e, por isso, respeitável.
Só quero dar-te duns tópicos, que coligi, para o meu voluntariado mensal na ANAC. É um privilégio dar um pouco do nosso saber e experiência e ocupar a mente positivamente.
Se quiseres, podes divulgar.
*Práticas e desafios no condomínio contemporâneo
Realizámos, na sede da ANAC, em Lisboa, com a participação dos associados interessados, o 7º encontro de «Nós e o direito de cada um», no qual conversámos, de modo simples, sobre questões práticas de interesse geral.
Divulgamos os tópicos da conversa, que se inciou com a seguinte pergunta: Quem tem presente que, se houver má administração do Condomínio, um apartamento pode desvalorizar em mais de 15% antes sequer de o proprietário pensar em vendê-lo?
PARTE I: Gestão patrimonial e a eficácia das Actas
A) Práticas e desafios no condomínio contemporâneo
A gestão eficiente de um condomínio habitacional, constituído sob o regime de Propriedade Horizontal, é um pilar fundamental para a preservação do património e para a harmonia social.
O Impacto real da má gestão
Degradação física: O deficiente funcionamento da administração manifesta-se na deterioração das partes comuns (infiltrações, telhados danificados e elevadores desgastados por falta de vigilância e manutenção).
Desvalorização financeira: Prédios mal geridos perdem valor de mercado face a edifícios semelhantes com administrações eficientes. (Não vi nenhum estudo específico de fonte absolutamente credível. Encontrei, sim, muitos pareceres que demonstram haver diminuição de valor que pode ir até 30%).
Solução preventiva: Antes de recorrer à via judicial, importa cumprir rigorosamente o formalismo legal para garantir a validade das acções e a paz social.
B) A Elaboração da Acta: Regras de Ouro
Enquadramento: O regime da propriedade horizontal encontra-se regulado no Decreto-Lei n.º 268/94, com as alterações da Lei n.º 8/2022 (sem descurar as normas do Código Civil artºs 1414.º a 1438.º-A, e ainda normas especiais do direito à habitação).
Critérios estritos (Artigo 1.º):
Competência: É obrigatoriamente redigida e assinada por quem presidir à reunião (o director ou presidente da mesa).
Conteúdo obrigatório: Deve conter um resumo dos factos, data, local, condóminos presentes e ausentes, assuntos tratados, deliberações e o sentido de voto de cada um.
Momento de aprovação: O ideal é a aprovação imediata no final da sessão. Contudo, é legalmente admitida a aprovação em minuta para subscrição posterior.
C) O Debate Central: A Falta de Assinatura Anula as Decisões?
A dúvida: Uma das principais dúvidas práticas surge quando um ou mais condóminos se recusam a assinar o documento, apesar de a lei referir que a acta deve ser "subscrita por todos".
A jurisprudência: O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 23/10/2025 (Proc. n.º 774/22.8T8LSB.L1-2) fixou que a falta de assinatura dos condóminos não retira eficácia às deliberações.
(Síntese do Acóedão: Acção de anulação de Deliberação da Assembleia de Condóminos. 1. Existia um velho contencioso entre o condómino A. e o Condomínio R - aquele não pagava as quotas e este tem-no demandado judicialmente - dívida de centenas de milhares de euroos). Trat-se de de condomínio de estacionamento em Lisboa e foi aprovada a realização de obras9. O condómino ganhou a acção na 1ª instância por a acta «não se encontrar assinada por nenhum dos condóminos, apenas pela Admnistração, pelo que as deliberações não são eficazes)
Assinar vs. Subscrever: Apenas a assinatura do presidente é um requisito de validade formal imperativo. A subscrição dos condóminos serve para atestar a participação, o que pode ser provado por outros meios (ex: folha de presenças).
A única excepção: A assinatura de todos os proprietários é estritamente obrigatória apenas quando a acta formaliza a alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (Art. 1419.º, n.º 3 do Código Civil).
PARTE II: Assembleias virtuais e inclusão digital
A) lei (Artigo 1.º-A
B) Enquadramento: A evolução legislativa passou a regulamentar o funcionamento das assembleias por meios de comunicação à distância (preferencialmente por videoconferência).
Eixos essenciais:
Iniciativa: Pode ser determinada directamente pela administração do condomínio ou requeria pela maioria dos condóminos.
Convocatória estrita: Deve identificar de forma clara a plataforma escolhida (Zoom, Teams, etc.), os links de acesso, as credenciais e disponibilizar um contacto de apoio técnico.
Princípio da inclusão: Se um condómino declarar que não tem meios tecnológicos, a administração é obrigada a assegurar-lhe as condições (ex: espaço físico com computador). Caso contrário, a reunião digital não se pode realizar.
Desmaterialização da acta: O presidente pode recorrer à assinatura electrónica (Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão) e os restantes condóminos podem enviar a sua subscrição expressa por correio electrónico.
B) O Debate Central: O formato digital anula as deliberações?
A dúvida: Devem considerar-se nulas as deliberações tomadas na assembleia pelo simples facto de esta se ter realizado exclusivamente com recurso a meios virtuais?
A resposta legal: Não. A assembleia digital é perfeitamente legítima e o formato puramente virtual não é motivo de nulidade.
A jurisprudência: O Acórdão do Tribunal da Relação (Proc. n.º 684/22.9T8ALM.L1-2) clarifica que o dever da administração de fornecer meios alternativos ou adoptar o modelo misto depende de o condómino invocar essa impossibilidade.
(Síntese do Acórdão: Admnistração do Condomínio. Meios de comunicação à distância. No Acórdão resolveu-se a questão relativa à convocatória para realização da AC à distncia. O tribunal de 1ª instância e o da Relação julgaram a acção proposta por um condómino improcedente porque não fundamentou não ter os meios para participar, limitando-se a enviar um fax a impugnar a Convocatória. Tratava-se da Aprovação do Orçamneto para reparar telhado e realizar obras conexas).
O dever de fundamentação:
Exigência de motivo concreto: O condómino tem de transmitir à administração, de forma individualizada e fundamentada, que não tem condições técnicas, financeiras ou de literacia para participar online.
Insuficiência da oposição genérica: Uma singela comunicação (ex: fax) a dizer de forma vaga que "impugna a assembleia sem o modelo misto" é apenas um inconformismo e não preenche o requisito legal.
Consequência prática: Sem a devida fundamentação factual por parte do condómino, a administração não tem a obrigação de alterar o formato da reunião. A assembleia virtual mantém-se totalmente válida e todas as deliberações são eficazes.
PARTE I: Gestão patrimonial e a eficácia das Actas
A) Práticas e desafios no condomínio contemporâneo
A gestão eficiente de um condomínio habitacional, constituído sob o regime de Propriedade Horizontal, é um pilar fundamental para a preservação do património e para a harmonia social.
O Impacto real da má gestão
Degradação física: O deficiente funcionamento da administração manifesta-se na deterioração das partes comuns (infiltrações, telhados danificados e elevadores desgastados por falta de vigilância e manutenção).
Desvalorização financeira: Prédios mal geridos perdem valor de mercado face a edifícios semelhantes com administrações eficientes. (Não vi nenhum estudo específico de fonte absolutamente credível. Encontrei, sim, muitos pareceres que demonstram haver diminuição de valor que pode ir até 30%).
Solução preventiva: Antes de recorrer à via judicial, importa cumprir rigorosamente o formalismo legal para garantir a validade das acções e a paz social.
B) A Elaboração da Acta: Regras de Ouro
Enquadramento: O regime da propriedade horizontal encontra-se regulado no Decreto-Lei n.º 268/94, com as alterações da Lei n.º 8/2022 (sem descurar as normas do Código Civil artºs 1414.º a 1438.º-A, e ainda normas especiais do direito à habitação).
Critérios estritos (Artigo 1.º):
Competência: É obrigatoriamente redigida e assinada por quem presidir à reunião (o director ou presidente da mesa).
Conteúdo obrigatório: Deve conter um resumo dos factos, data, local, condóminos presentes e ausentes, assuntos tratados, deliberações e o sentido de voto de cada um.
Momento de aprovação: O ideal é a aprovação imediata no final da sessão. Contudo, é legalmente admitida a aprovação em minuta para subscrição posterior.
C) O Debate Central: A Falta de Assinatura Anula as Decisões?
A dúvida: Uma das principais dúvidas práticas surge quando um ou mais condóminos se recusam a assinar o documento, apesar de a lei referir que a acta deve ser "subscrita por todos".
A jurisprudência: O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 23/10/2025 (Proc. n.º 774/22.8T8LSB.L1-2) fixou que a falta de assinatura dos condóminos não retira eficácia às deliberações.
(Síntese do Acóedão: Acção de anulação de Deliberação da Assembleia de Condóminos. 1. Existia um velho contencioso entre o condómino A. e o Condomínio R - aquele não pagava as quotas e este tem-no demandado judicialmente - dívida de centenas de milhares de euroos). Trat-se de de condomínio de estacionamento em Lisboa e foi aprovada a realização de obras9. O condómino ganhou a acção na 1ª instância por a acta «não se encontrar assinada por nenhum dos condóminos, apenas pela Admnistração, pelo que as deliberações não são eficazes)
Assinar vs. Subscrever: Apenas a assinatura do presidente é um requisito de validade formal imperativo. A subscrição dos condóminos serve para atestar a participação, o que pode ser provado por outros meios (ex: folha de presenças).
A única excepção: A assinatura de todos os proprietários é estritamente obrigatória apenas quando a acta formaliza a alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (Art. 1419.º, n.º 3 do Código Civil).
PARTE II: Assembleias virtuais e inclusão digital
A) lei (Artigo 1.º-A
B) Enquadramento: A evolução legislativa passou a regulamentar o funcionamento das assembleias por meios de comunicação à distância (preferencialmente por videoconferência).
Eixos essenciais:
Iniciativa: Pode ser determinada directamente pela administração do condomínio ou requeria pela maioria dos condóminos.
Convocatória estrita: Deve identificar de forma clara a plataforma escolhida (Zoom, Teams, etc.), os links de acesso, as credenciais e disponibilizar um contacto de apoio técnico.
Princípio da inclusão: Se um condómino declarar que não tem meios tecnológicos, a administração é obrigada a assegurar-lhe as condições (ex: espaço físico com computador). Caso contrário, a reunião digital não se pode realizar.
Desmaterialização da acta: O presidente pode recorrer à assinatura electrónica (Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão) e os restantes condóminos podem enviar a sua subscrição expressa por correio electrónico.
B) O Debate Central: O formato digital anula as deliberações?
A dúvida: Devem considerar-se nulas as deliberações tomadas na assembleia pelo simples facto de esta se ter realizado exclusivamente com recurso a meios virtuais?
A resposta legal: Não. A assembleia digital é perfeitamente legítima e o formato puramente virtual não é motivo de nulidade.
A jurisprudência: O Acórdão do Tribunal da Relação (Proc. n.º 684/22.9T8ALM.L1-2) clarifica que o dever da administração de fornecer meios alternativos ou adoptar o modelo misto depende de o condómino invocar essa impossibilidade.
(Síntese do Acórdão: Admnistração do Condomínio. Meios de comunicação à distância. No Acórdão resolveu-se a questão relativa à convocatória para realização da AC à distncia. O tribunal de 1ª instância e o da Relação julgaram a acção proposta por um condómino improcedente porque não fundamentou não ter os meios para participar, limitando-se a enviar um fax a impugnar a Convocatória. Tratava-se da Aprovação do Orçamneto para reparar telhado e realizar obras conexas).
O dever de fundamentação:
Exigência de motivo concreto: O condómino tem de transmitir à administração, de forma individualizada e fundamentada, que não tem condições técnicas, financeiras ou de literacia para participar online.
Insuficiência da oposição genérica: Uma singela comunicação (ex: fax) a dizer de forma vaga que "impugna a assembleia sem o modelo misto" é apenas um inconformismo e não preenche o requisito legal.
Consequência prática: Sem a devida fundamentação factual por parte do condómino, a administração não tem a obrigação de alterar o formato da reunião. A assembleia virtual mantém-se totalmente válida e todas as deliberações são eficazes.
Como vês, situações simles que geram conflitos. O melhor mesmo é evitar ter de recorrer aos tribunais...
Com a estima de sempre,
26 de Maio de 2027
José Manuel Martins
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